Apartman ve Site Yönetimi İçin Bilinmesi Gereken Kanun ve Yasal Mevzuatlar

Apartman ve Site Yönetimi İçin Bilinmesi Gereken Kanun ve Yasal Mevzuatlar

Apartman ve site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili yönetmeliklerle düzenlenen hukuki bir çerçeveye sahiptir. İşte yönetim sürecinde bilinmesi gereken temel kanunlar ve mevzuatlar:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) – 634 Sayılı Kanun

En temel yasa olup, apartman ve site yönetimi ile ilgili kuralları belirler. Bu kanuna göre:
✅ Apartman ve site yönetimi nasıl olmalı?
✅ Kat malikleri ve kiracıların hak ve sorumlulukları neler?
✅ Aidat ve gider paylaşımı nasıl hesaplanmalı?
✅ Ortak alan kullanımı nasıl düzenlenmeli?

Önemli Maddeler:

📌 Madde 27: Yönetici atanması zorunluluğu (8 bağımsız bölümü geçen yerlerde yönetici atanmalıdır).
📌 Madde 34: Yönetici, kat malikleri tarafından atanır ve tüzel kişi olabilir.
📌 Madde 20: Kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülüğü.
📌 Madde 35: Yönetici görevleri (aidat takibi, temizlik, güvenlik, bakım-onarım vb.).
📌 Madde 42: Kat malikleri ortak alan giderlerine katılmak zorundadır.

Öneri: Apartman yönetimi oluştururken Kat Mülkiyeti Kanunu’na tam uyum sağlanmalı ve kararlar resmi toplantılarda alınarak karar defterine işlenmelidir.

2. Türk Borçlar Kanunu (6098 Sayılı Kanun)

Bu kanun, kiracılar ve apartman yönetimi arasındaki ilişkileri düzenler.

🔹 Kiracılar aidat ödemek zorunda mı? – Evet! Yönetim tarafından belirlenen aidatları ödemek zorundadırlar.
🔹 Kiracı mı, ev sahibi mi öder? – Kat maliki ödemekle yükümlüdür, ancak kira sözleşmesi ile kiracıya yüklenebilir.
🔹 Ortak giderlerden kaçınanlara karşı ne yapılabilir? – Yönetim, borçlulara karşı icra takibi başlatabilir.

3. Türk Medeni Kanunu (4721 Sayılı Kanun)

Bu kanun, taşınmaz mülkiyeti ve komşuluk hakları açısından önemlidir.

📌 Madde 737: Komşuluk hukuku gereği, kat malikleri ortak alanları başkalarının hakkına zarar vermeyecek şekilde kullanmalıdır.
📌 Madde 739: Ortak alanlardaki mülkiyet hakkı tüm kat maliklerine aittir ve ortak karar olmadan değiştirilemez.

4. Apartman ve Site Yönetmeliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’na bağlı olarak çıkarılmış yönetmeliklerdir.

🔹 Apartman/Site yönetim planı nasıl hazırlanır?
🔹 Yöneticinin denetimi nasıl yapılır?
🔹 Bütçe, gelir-gider hesapları nasıl belirlenir?

Öneri: Apartman veya site yönetimi oluştururken, bir yönetim planı hazırlanmalı ve tüm maliklerin bilgisine sunulmalıdır.

5. İş Kanunu (4857 Sayılı Kanun) – Apartman Görevlileri İçin

Eğer apartmanda/sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya teknik personel çalışıyorsa, bu çalışanların hakları ve sigorta yükümlülükleri İş Kanunu’na tabidir.

📌 Kapıcı ve personelin SGK zorunluluğu: Yönetim, kapıcı ve çalışanlar için sigorta primlerini yatırmalıdır.
📌 İşçi hakları: Çalışanlar fazla mesai yapıyorsa ek ücret ödenmelidir.
📌 Çalışma saatleri ve yıllık izinler: İş Kanunu’na göre düzenlenmelidir.

6. İcra ve İflas Kanunu – Aidat Borçları İçin

Aidatını ödemeyenlere karşı icra takibi başlatılabilir!

📌 Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20‘ye göre, aidat ve ortak giderleri ödemeyen malik veya kiracılara icra takibi başlatma hakkınız vardır.
📌 Yöneticinin Yetkisi: Yönetici, apartman adına icra takibi yapabilir.

Öneri: Aidat borçlarını tahsil etmek için önce ihtarname gönderilmeli, ardından icra takibi başlatılmalıdır.

7. Asansör Bakım Yönetmeliği – 2015 (Revize Edildi)

Eğer apartman veya sitede asansör bulunuyorsa, yıllık periyodik bakım yaptırmak zorunludur.

📌 Yılda en az bir kez bakım zorunluluğu (Yetkili firmalar tarafından yapılmalıdır).
📌 Kırmızı etiket alan asansörler çalıştırılamaz (Ağır kusurlu asansörler için).
📌 Bakım sözleşmesi olmadan yönetim sorumlu tutulabilir.

8. Yangın Yönetmeliği (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik)

📌 Ortak alanlarda yangın söndürme ekipmanları olmalı.
📌 Yangın çıkışları açık tutulmalı ve yönetim düzenli kontroller yapmalı.
📌 Yangın alarm sistemleri düzenli test edilmeli.

9. Gürültü ve Çevre Kanunu

Apartman ve site yönetimi, çevreyi ve komşuları rahatsız eden durumları engellemekle yükümlüdür.

📌 Belirli saatler dışında gürültü yapılmamalıdır (Gece 22:00 – Sabah 07:00).
📌 Çöp ve atık yönetimi düzenli yapılmalı.

Sonuç ve Öneriler

✅ Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere ilgili yasal mevzuatlara hâkim olunmalıdır.
✅ Apartman yönetim planı hazırlanmalı ve site sakinleriyle paylaşılmalıdır.
✅ Aidat ödemeyenlere karşı yasal haklar bilinmeli ve icra süreci gerektiğinde uygulanmalıdır.
✅ Ortak alanların bakım ve onarımı yönetimin sorumluluğundadır.
✅ Çalışanlar için İş Kanunu kurallarına uygun hareket edilmelidir.