Site / apartman yönetimlerinde tadilat, yenileme, harcama yapabilmek için genel kurulda karar almak gerekiyor. Büyük çaplı ve küçük çaplı işlere göre oy birliği, salt çoğunluk, 4/5 çoğunluk, mutlak çoğunluk gibi kavramlardan bahsedilmektedir. Bu kararlar, konunun önemine göre farklı çoğunluk oranlarıyla alınır. Çoğunluk ile ilgili kavramları açıklayıp sonrasında apartmanda hangi çoğunluk ile hangi işlemlerin yapılabileceğini açıklayalım.
Elbette, apartman yönetiminde alınacak kararlar ve bu kararların hangi çoğunlukla alınacağı, Türkiye’deki mevzuata (özellikle Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na) göre düzenlenmiştir. İşte çoğunluk türleri ve apartman yönetiminde hangi işlemlerin hangi çoğunlukla yapılabileceğine dair detaylı bir açıklama:
Çoğunluk Kavramları ve Toplantı/Karar Yeter Sayıları
- Salt Çoğunluk (Toplantı Yeter Sayısı)
- Genel kurulun toplanabilmesi için kat maliklerinin sayı ve paydaşlık bakımından yarısından bir fazlasının (1/2 + 1) katılımı gerekir.
- İlk toplantıda kat maliklerinin yarısından bir fazlasının katılımı gereklidir. Eğer ilk toplantıda bu sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların sayısına bakılmaksızın toplantı yapılabilir.
- 📌Örnek:
- 20 daireli bir apartmanda ilk toplantının yapılabilmesi için en az 11 malikin katılımı gerekir. İlk toplantıda bu sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanlar ile karar alınabilir. Genel giderlerin paylaştırılması, yönetici seçimi gibi rutin kararlar bu çoğunlukla alınabilir.
- Oy Çokluğu (Basit Çoğunluk – 1/2)
- Kararın geçerli olması için, toplantıya katılanların yarısından fazlasının oyu yeterlidir.
- Önemli olmayan, küçük çaplı harcamalar ve işlemler bu çoğunlukla alınabilir.
- 📌 Örnek:
- Toplantıya 12 malik katıldıysa, kararın geçerli olması için en az 7 kişinin onayı gereklidir.
- Mutlak Çoğunluk (Kat Maliklerinin 1/2 + 1’i)
- Apartmandaki toplam maliklerin yarısından bir fazlasının oyu gerekir.
- Büyük çaplı değişiklik ve harcamalar için kullanılır.
- 📌 Örnek:
- 20 bağımsız bölüm varsa, en az 11 malik bu kararı desteklemelidir. Yeni tesislerin kurulması (güneş enerjisi panelleri)
- 4/5 Çoğunluk (Beşte Dört Çoğunluk – %80)
- Toplam maliklerin %80’inin oyu gerekir.
- Ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi gibi önemli kararlar için gereklidir. Lüks harcamalar ve yapısal değişikliklerde aranır.
- 📌 Örnek:
- Apartmanın yeniden inşası, önemli tadilatlar veya kat mülkiyetinin değiştirilmesi gibi büyük çaplı işlemler. 20 malik varsa, kararın geçerli olması için en az 16 malikin onayı gereklidir.
- Oybirliği (Tam Oy Birliği – 100%)
- Bütün maliklerin tamamının onayı gereklidir.
- Büyük yapısal değişiklikler ve yıkım kararları için gereklidir. Bir kişi bile karşı çıkarsa karar alınamaz.
- Örnek: Bir kat malikinin mülkiyet hakkını kısıtlayacak veya ortak mülkiyete zarar verecek değişiklikler.
- 📌 Örnek:
20 malik varsa, 20’sinin de onay vermesi gereklidir.
Apartmanda Hangi Kararlar İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
1. Basit Çoğunluk (Toplantıya Katılanların Yarısından Fazlası) Gerektiren Kararlar
- ✅ Küçük çaplı bakım ve onarım (boya, sıva tamiri, basit tesisat işleri)
- ✅ Yönetici seçimi ve görevden alınması
- ✅ Apartmanın yıllık bütçesinin onaylanması
- ✅ Ortak kullanım eşyalarının alımı (çöp kovası, aydınlatma lambası vb.)
- ✅ İşletme projesinin onayı ve küçük çaplı demirbaş alımı
- 📌 Örnek: 15 kişi toplantıya katıldıysa, kararın alınması için en az 8 kişinin onayı yeterlidir.
2. Mutlak Çoğunluk (Tüm Kat Maliklerinin Yarısından Fazlası) Gerektiren Kararlar
- ✅ Asansör, kapı, çatı, dış cephe tadilatı gibi büyük bakım ve onarımlar
- ✅ Apartmana güvenlik kamerası veya alarm sistemi kurulması
- ✅ Doğalgaz veya merkezi ısıtma sistemine geçiş
- ✅ Ortak alanların genişletilmesi veya değiştirilmesi, bahçeye yeni bir ortak kullanım alanı yapılması (kamelya, oturma alanı vb.)
- 📌 Örnek: 20 malik varsa, karar alınması için en az 11 malik onay vermelidir.
3. 4/5 Çoğunluk Gerektiren Kararlar
- ✅ Ortak alanların farklı amaçlarla kullanılması veya kiraya verilmesi
- ✅ Binanın dış cephesinin değiştirilmesi veya kaplama yapılması
- ✅ Bahçeye havuz, spor salonu, otopark gibi ek yapılar eklenmesi
- ✅ Bağımsız bölümlerin kullanım amacının değiştirilmesi (örneğin, konutun işyerine çevrilmesi)
- 📌 Örnek: 20 malik varsa, karar alınması için en az 16 malikin onayı gereklidir.
4. Oybirliği Gerektiren Kararlar
- ✅ Apartmanın yıkılarak yeniden yapılması (kentsel dönüşüm hariç)
- ✅ Tapu kütüğüne tescilli ortak alanların satışı
- ✅ Ana binanın mimari projesinin değiştirilmesi
- ✅ Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş
- 📌 Örnek: 20 malik varsa, 20’sinin de onay vermesi gereklidir.
Apartman-Site Yönetim ve Karar almada mutlak çoğunluk ve salt çoğunluk kavramları aynı mıdır?
Hayır, mutlak çoğunluk ve salt çoğunluk aynı şey değildir. İkisi arasındaki temel farkları şöyle açıklayabiliriz:
Salt Çoğunluk (Toplantı Yeter Sayısı – 1/2 + 1)
- Genel kurulun toplanabilmesi için kat maliklerinin yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunması gerekir.
- Örnek: Bir apartmanda 20 kat maliki varsa, toplantının yapılabilmesi için en az 11 kişinin katılımı gerekir.
- Eğer ilk toplantıda yeterli katılım olmazsa, ikinci toplantı katılanların sayısına bakılmaksızın yapılır.
Mutlak Çoğunluk (Tüm Kat Maliklerinin Yarısından Fazlası – 1/2 + 1)
- Tüm kat maliklerinin yarısından fazlasının onayı gereklidir.
- Örnek: Apartmanda 20 malik varsa, kararın geçerli olması için en az 11 malikin oy vermesi gerekir (toplantıya katılanlardan bağımsız olarak).
Yani salt çoğunluk, toplantının yapılabilmesi için aranırken, mutlak çoğunluk karar alınabilmesi için tüm maliklerin çoğunluğunu gerektirir.
Yani salt çoğunluk, toplantının yapılabilmesi için aranırken, mutlak çoğunluk karar alınabilmesi için tüm maliklerin çoğunluğunu gerektirir.
Özet Tablosu: Hangi Karar İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
| Karar Türü | Gereken Çoğunluk |
|---|---|
| Küçük bakım, onarım | Basit çoğunluk (Katılanların yarıdan fazlası) |
| Yönetici seçimi | Basit çoğunluk |
| Büyük bakım ve onarımlar | Mutlak çoğunluk (Tüm maliklerin yarıdan fazlası) |
| Doğalgaz veya merkezi ısıtma geçişi | Mutlak çoğunluk |
| Dış cephe değişimi | 4/5 çoğunluk |
| Ortak alanın kiraya verilmesi | 4/5 çoğunluk |
| Binanın yıkılması veya projesinin değiştirilmesi | Oybirliği (100%) |
Bu bilgiler, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanmaktadır. Ancak, her apartmanın kendi yönetim planı veya sözleşmesi farklı olabileceğinden, bu tür kararlar alınırken apartmanın kendi iç düzenlemeleri de dikkate alınmalıdır.
Önemli Notlar:
- Paydaşlık Oranı: Apartman kararlarında sadece kat maliklerinin sayısı değil, paydaşlık oranı da önemlidir. Örneğin, bir dairenin payı diğerlerinden daha büyükse, o dairenin sahibinin oyu daha ağır basar.
- Toplantı Yeter Sayısı: Genel kurul toplantılarının geçerli olabilmesi için kat maliklerinin en az yarısının (sayı ve paydaşlık oranı bakımından) toplantıda hazır bulunması gerekir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda çoğunluk aranmaz.
- Yazılı Oy: Kat maliklerinin toplantıya katılamaması durumunda yazılı oy kullanma hakkı vardır.
Özet ve Önemli Notlar
- Basit bakım ve yönetim işleri için salt çoğunluk yeterlidir.
- Önemli ve büyük değişiklikler için en az mutlak çoğunluk gerekir.
- Ana yapının kullanımına dair değişikliklerde 4/5 çoğunluk aranır.
- Mimari proje değişikliği veya yıkım gibi kararlar için oybirliği gerekir.
Bu kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır, ancak apartman/sitenin yönetim planında farklı düzenlemeler olabilir. Yönetim planı, yasaya aykırı olmamak şartıyla farklı karar çoğunlukları belirleyebilir.
No responses yet